Этот обзор сравнивает семь направлений — Бали, Пхукет (Таиланд), Северный Кипр, Грузию, Дубай (ОАЭ), Турцию и Испанию — по туристическому потоку за полный 2025 год: сколько гостей приезжает, сколько они тратят и насколько устойчив этот спрос. Для инвестора в курортную недвижимость турпоток — это будущая выручка объекта, поэтому мы смотрим не только на количество, но и на качество потока. Все цифры — из официальной статистики: BPS Bali / ANTARA · Dubai DET · TUIK / Hürriyet Daily News · INE FRONTUR · Geostat/GNTA / Civil.ge.
ADR — средняя цена проданного номера за ночь. Загрузка — доля занятых номеров за период. Средний чек — расходы одного гостя за поездку. Визит vs поездка — статистические ведомства считают по-разному (визиты, поездки, авиапассажиры, пересечения границы); где методики расходятся, мы это явно помечаем.
| Показатель | Бали | Пхукет (Таиланд) | Сев. Кипр | Грузия | Дубай (ОАЭ) | Турция | Испания |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Иностранный поток 2025 | 6,95 млн — рекорд | 5,41 млн (авиа, HKT)* | 2,59 млн | 6,86 млн визитов (19,5% — однодневные) | 19,59 млн — рекорд | 52,78 млн | 96,8 млн — рекорд |
| Динамика к 2024 | +9,7% | +2,3% (Таиланд в целом −7,2%) | +17,2% | +6,2% | +5,0% | +0,3% | +3,2% |
| Средний чек за поездку | $1 259 (Индонезия) | $1 430 (Таиланд) | не публикуется | ≈$800 | ✖ недостоверно** | $1 008 | €1 514 (≈$1 712) |
| ADR (средний тариф) | $168 (1П2024) | $157 (1П2024) | не публикуется | $87 Тбилиси (4Q25) | ≈$199 (2025) | €57,7 (≈$65, H1 2025) | €166,1 (≈$188) |
| Рынок №1 и его доля | Австралия · 23% | Россия · №1 (Пхукет) | Турция · ~88% | Россия · 23% | Зап. Европа · 21% (Индия — крупнейшая страна) | Россия · 13,1% | UK · ~17,7% |
| Валюта экономики гостя | USD-прайсинг | THB — стабилен | TRY: −23% за 2025 | GEL — стабилен | AED — жёсткий пег к USD с 1997 | TRY: −18% за 2025 | EUR — стабильна |
| Признание юрисдикции | Индонезия, G20 | Таиланд, ООН | признан только Турцией | ООН; пауза с ЕС | ОАЭ, суверен; freehold только в designated zones | Турция, НАТО; кандидат в ЕС заморожен | Испания, ЕС + еврозона |
Главный вывод: по абсолютному объёму три новых рынка — Испания, Турция, Дубай — на порядок больше Бали (96,8 и 52,8 млн против 6,95 млн). Но масштаб не равен качеству: Бали и Дубай — единственные из семи с одновременным ростом и рекордом 2025 года без структурных провисаний; Испания и Турция — зрелые, замедляющиеся рынки (+3,2% и +0,3%) с собственными политическими и валютными рисками; Северный Кипр и Турция несут лировый/непризнанный контур, Грузия — политический дисконт. Дубай неожиданно обходит Бали по диверсификации источников (топ-5 ≈34% против 49%), но платит за это непрозрачностью среднего чека и риском titula вне designated zones.
Сравниваем «валовый» размер туристического рынка. Оговорка честного аналитика: ведомства считают по-разному — Бали учитывает прямые иностранные прибытия, Пхукет — авиапассажиров, Грузия — визиты и пересечения границы, Северный Кипр — прибытия air+sea, Дубай — international overnight visitors (DET), Турция — иностранцев по TUIK (без резидентов-эмигрантов), Испания — по INE FRONTUR. Три новых рынка (Испания, Турция, Дубай) на порядок больше остальных четырёх по абсолютному масштабу — показываем их отдельным графиком, чтобы не «сплющить» мелкие рынки до невидимых полосок.
| 2025 | Бали | Пхукет (Таиланд) | Сев. Кипр | Грузия | Дубай (ОАЭ) | Турция | Испания |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Внутренние туристы, 2025 | — | — | — | ~19,7 млн визитов резидентов | ✖ не публикуется отдельно | ≈70–75 млн поездок резидентов (расчёт по кварталам) | ≈175,6 млн поездок резидентов (расчёт по кварталам, слабо отрицательная динамика) |
| Что это значит | для островного курорта годовой показатель в сопоставимой методике отсутствует; ориентир 2024: ~10,1 млн внутренних туристов | показатель для островного курорта не применяется; внутренний поток делит аэропорт с внешним | внутреннего рынка нет — население ~400 тыс., полная зависимость от Турции | население 3,7 млн; внутренний чек падает (−9% расходы) | Дубай — город-эмират; DET не выделяет статистику резидентов ОАЭ отдельно от иностранцев | 67 млн поездок в 2024 (+9%); в 2025 динамика по кварталам смешанная (Q1 +28%, Q3 +5,5%) | 163 млн поездок в 2024; в 2025 по кварталам слабый спад (Q1 −14,3%, Q3 −3,6%, Q4 −5,4%) на фоне рекордного иностранного потока |
Восстановление к 2019 году показывает структурную силу направления: вернулись ли деньги и авиасообщение, или рынок всё ещё живёт «от низкой базы». Это прямой индикатор долгосрочной устойчивости выручки курортного объекта. Здесь масштаб рынков не мешает сравнению — это относительный показатель (2019 = 100%), поэтому все семь на одном графике.
Рынок, который растёт после полного восстановления (Бали, Дубай, Испания), даёт другую природу роста, чем рынок, растущий от провала (Северный Кипр: +73% к 2022, но без публичного ряда к 2019) или упирающийся в потолок (Турция: +0,3% в 2025 после многолетнего бума). Дубай и Испания демонстрируют самый убедительный структурный спрос среди всех семи — но за этим стоят принципиально разные профили риска (см. раздел 6).
Для владельца доходной недвижимости важен не «человекопоток», а деньги, которые гость оставляет за поездку и за ночь. Здесь разрыв между рынками наиболее нагляден — и здесь же Дубай выпадает из сравнения: официальной надёжной цифры среднего чека нет (см. оговорку под графиком).
| Показатель | Бали | Пхукет (Таиланд) | Сев. Кипр | Грузия | Дубай (ОАЭ) | Турция | Испания |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Длительность пребывания | ~3 ночи в отелях; ~7 по всем типам (оценка) | ~7,7 ночи в премиум-зонах | не публикуется | 5,5–6,3 ночи | 3,7 ночи (год) | 10,7 суток (оценка KPMG) | преим. 4–7 ночей (модальный интервал INE); ~6 суток в среднем (оценка) |
| Загрузка отелей 2025 | 73,2% — люкс-сегмент Юж. Бали (наш рабочий сегмент) | хай-сизон (~4 мес): 60–78%; остальные ~8 мес: ~15% в среднем | ✖ не публикуется (последнее: 31%, янв–фев 2024) | 39% (1Q25) → 58% Тбилиси (4Q25); Батуми 59,9% | 80,7% в среднем за год | Стамбул 37,2%, Анталья 32,5% (H1); Анталья до 101,5% в августе | 75,5% в среднем; Малага 82,4%, Канары 81,5% |
| Годовая выручка направления | в составе Индонезии; чек растёт г/г | Таиланд: ₿1,53 трлн (~$47 млрд) | не публикуется | $4,69 млрд (+6%, НБГ) | ✖ надёжной цифры нет отдельно от Дубая в целом | $65,23 млрд (+6,8%, TUIK) | €134,7 млрд ≈ $152 млрд (+7,0%, Egatur) |
Испания даёт самый высокий чек за поездку из всех семи (≈$1 712), но за счёт валюты — не операционного превосходства над Пхукетом/Бали. Турция парадоксальна: самый долгий визит (10,7 суток — вдвое дольше испанского), но самый низкий ADR (≈$65) — лировая инфляция обесценивает выручку отельера в валюте. Дубай — вторая по величине ADR ($199) при отсутствии надёжной цифры среднего чека, что снижает прозрачность рынка для инвестора.
Концентрация потока на одном-двух источниках — главный скрытый риск курортной выручки: закрытие одного рынка (виза, курс, геополитика) бьёт по загрузке сразу. Чем ниже доля топ-5 стран, тем устойчивее спрос.
| Показатель | Бали | Пхукет (Таиланд) | Сев. Кипр | Грузия | Дубай (ОАЭ) | Турция | Испания |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Сезонность | длинный сезон апр–окт + декабрь; ровная кривая | пик янв–апр (лучший за 5 лет); вне сезона загрузка ~15% (Estate Market) | выраженный несезон зимой | резкая: Q3 даёт 35% годовой выручки ($1,66 из $4,69 млрд) | зимний пик (ноя–мар); лето — просадка из-за жары, частично компенсируется MICE | летний пик июнь–авг (Анталья >100% в августе); зима — заметный спад курортов | классический пик июнь–сент; вторичный зимний всплеск на Канарах |
| Профиль гостя | lifestyle / сёрфинг / digital nomad / семьи | пляжный + MICE; растёт доля Индии и Европы | казино-туризм из Турции (~30 казино) | лето — Батуми (пляж); зима — Гудаури (лыжи); транзит соседей | деловой + люкс-шоппинг + транзит; зимний событийный календарь | пляжный (Анталья/Бодрум) + городской (Стамбул, MICE круглый год) | пляжный (Балеары/Канары) + городской (Мадрид/Барселона) |
| Следствие для объекта | выручка распределена по году — кассовые разрывы минимальны | сильный, но концентрированный сезон | загрузка вне сезона проваливается (31% в янв–фев 2024) | 9 месяцев объект работает на «подушке» лета | высокая базовая загрузка круглый год (80,7%) сглаживает сезонность | курортная зона — резкая волатильность выручки (32,5–101,5% загрузки) | умеренная сезонность на материке, выраженная на курортах |
Ровная годовая кривая Бали и высокая базовая загрузка Дубая (80,7% круглый год) — два разных пути к предсказуемому денежному потоку: у Бали это диверсификация источников и профилей гостя, у Дубая — деловой/транзитный/событийный спрос вне пляжного сезона. Турция и Северный Кипр — противоположный полюс: резкая курортная сезонность, где загрузка может колебаться от 15–32% до 100%+ в течение года.
Первая цель инвестиции — сохранить деньги. Помимо доходности потока, сравниваем: признание юрисдикции, надёжность титула собственности, валютный контур и ликвидность выхода.
| Критерий | Бали | Пхукет (Таиланд) | Сев. Кипр | Грузия | Дубай (ОАЭ) | Турция | Испания |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Признание юрисдикции | Индонезия — суверенное гос-во, член G20 | Таиланд — суверенное гос-во | признан только Турцией; для ООН/ЕС — оккупированная часть Республики Кипр | суверенное гос-во ООН; статус кандидата ЕС — «номинальный» (ЕК-2025), пауза до 2028 | ОАЭ — суверенное гос-во, член ООН, без территориальных споров | суверенное гос-во, член НАТО; кандидат в ЕС заморожен с 2016 г. | суверенное гос-во, член ЕС и еврозоны — максимальная предсказуемость из семи |
| Титул собственности | leasehold / HGB через PT PMA — отработанная схема | leasehold / структуры владения — отработано | земли греков-киприотов до 1974: прецедент Orams (Суд ЕС) — иски исполнимы по всему ЕС | цифровой реестр NAPR; квартиры иностранцам — да, сельхозземля — запрет; титульного страхования нет | freehold только в designated zones (Marina, Downtown, Palm Jumeirah и др.); вне них — leasehold до 99 лет; риск спутать зону/продавца; без завещания — шариат | реестр Tapu — отработанная система, иностранцам разрешено (кроме приграничных зон); отдельный риск — сейсмика (не юридический) | Registro de la Propiedad + нотариальный акт — один из самых зрелых титульных режимов в мире; freehold без ограничений для ЕС и не-ЕС, нужен NIE |
| Валюта и инфляция | доход в USD-прайсинге; IDR умеренно стабильна | бат стабилен | лира: −23% к USD за 2025 (рекорд 42,85), −93% за 10 лет; инфляция ТРСК 39,5%, отели/рестораны +66,8% | GEL стабилен (+4,4% к USD за 2025); инфляция 4,0% | AED — жёсткий пег к USD с 1997 (3,6725, коридор ±0,0005) — де-факто валюта = USD | лира: −18% к USD за 2025 (рекорд 41,9), инфляция TUIK 30,9% | евро — стабильная резервная валюта; валютный риск ограничен обычными колебаниями EUR/USD, без страновых искажений |
| Ликвидность выхода | широкий международный спрос, ликвидная перепродажа | широкий международный спрос | нет страхования титула, ипотеки ЕС; выход ограничен непризнанностью | спрос сужен геополитикой: санкции США на ключевую фигуру власти (12/2024), протесты 2024–25 | широчайший международный спрос (топ мирового люкс-рынка), но структура владения нерезидентом требует свободной зоны (JAFZA/DMCC) | широкий внутренний+международный спрос, но реальная доходность эродирует лировой инфляцией | глубочайший и самый ликвидный рынок из семи; но с 2025 — специфический политический риск для non-EU покупателя (см. ниже) |
Северный Кипр и Турция делят общий валютный контур: лира потеряла 18–23% за 2025 год у обоих, а Северный Кипр вдобавок непризнан как юрисдикция (прецедент Orams). Грузия — суверенная юрисдикция со стабильной валютой, но с политическим дисконтом: пауза евроинтеграции, санкции на ключевые фигуры. Пхукет — зрелый качественный рынок внутри страны, потерявшей 7,2% потока за год. Бали — leasehold-владение, отработанное рынком десятилетиями, поток растёт, чек высокий, контур долларовый. Дубай — сильнейший валютный контур из всех семи (жёсткий пег AED/USD), но титул небезупречен: freehold только в designated zones, а ошибка с зоной или продавцом стоит инвестору всей сделки. Испания — лучшая юридическая инфраструктура (ЕС, зрелый реестр), но именно здесь material политический риск для покупателя вне ЕС: предложенный (не принятый на 08.07.2026) 100%-й налог на нерезидентов, закрытая Golden Visa, overtourism-протесты и локальные ограничения краткосрочной аренды.
| Критерий | Бали | Пхукет (Таиланд) | Сев. Кипр | Грузия | Дубай (ОАЭ) | Турция | Испания |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Объём иностранного потока | средне (нишевый) | средне (нишевый) | слабо | средне (нишевый) | сильно (мега) | сильно (мега) | сильно (мега) |
| Динамика 2025 | +9,7%, рекорд | +2,3% на фоне −7,2% по стране | +17,2% | +6,2% | +5,0%, 3-й рекорд подряд | +0,3% — насыщение | +3,2%, рекорд, но замедляется |
| Чек гостя | $1 259 | $1 430 | нет данных | ≈$800, падает | ✖ недостоверно | $1 008 | ≈$1 712 |
| ADR | $168 | $157 | нет данных | $87–129 | ≈$199 | ≈$65, −16,6% г/г | ≈$188 |
| Диверсификация источников | топ-5 = 49% | Пхукет: РФ №1 | ~88% Турция | топ-5 = 65%, соседи | топ-5 ≈ 34%, лучший результат | топ-5 ≈ 43% | топ-5 ≈ 52% (оценка) |
| Сезонность | ровная | пик ~4 мес; вне сезона ~15% | провал вне сезона | Q3 = 35% выручки | высокая базовая загрузка круглый год | 32,5–101,5% загрузки по сезону | умеренная на материке, выражена на курортах |
| Прозрачность статистики | ✓ BPS ежемесячно | ✓ MOTS / AOT | ✖ ADR/загрузка/чек не публикуются | ✓ Geostat / GNTA / НБГ | ✓ поток, ✖ надёжный чек/визит | ✓ TUIK ежемесячно | ✓ INE / Egatur ежемесячно |
| Валютный контур | USD | THB стабилен | TRY −23%, инфл. 39,5% | GEL стабилен | AED — жёсткий пег к USD | TRY −18%, инфл. 30,9% | EUR стабилен |
| Правовой статус / титул | leasehold, схема отработана | leasehold, отработано | непризнанность + Orams | суверенитет ✓, политический дисконт | freehold только в designated zones | Tapu отработан; риск — сейсмика | Registro de la Propiedad — зрелейший режим |
| Восстановление к 2019 | 111% | 102% (HKT) | ряд не публикуется | 83% (ночующие — рекорд) | 117% | 102%, рост встал | 116% |
| Специфический политический/операционный риск | — | концентрация на РФ | непризнанность | санкции на элиты, пауза ЕС | шариат при отсутствии завещания | сейсмика Стамбула (60–70% M7+ за 10–20 лет) | предложенный (не принят) 100%-налог non-EU; overtourism-протесты |
Честная картина не бывает односторонней: у каждого направления есть конкретные слабости. Мы фиксируем их явно — инвестиционное решение принимается с открытыми глазами.
| Бали | Пхукет (Таиланд) | Сев. Кипр | Грузия |
|---|---|---|---|
| • Leasehold/HGB, а не freehold — обязательна юридическая структура • Высокая конкуренция нового предложения в топ-локациях* • Перегруженная дорожная инфраструктура* • Внутренняя статистика (поездки MPD) несопоставима между годами |
• Концентрация на рынке РФ (№1 для курорта) • Таиланд в целом: −7,2% потока в 2025 • Глубокая сезонная яма: ~15% загрузки вне хай-сизона (Estate Market) • Рекордные прибытия не конвертировались в рост выручки (Bangkok Post) |
• Непризнанная юрисдикция; прецедент Orams • Лира −23% за 2025; инфляция 39,5%, отели/рестораны +66,8% • ~88% потока — одна Турция • Непрозрачная статистика: ✖ ADR/загрузка/чек/выручка • Нет прямых международных рейсов |
• 19,5% визитов — однодневные (1,33 млн) • Чек ≈$800 и снижается (−1,1% г/г) • Резкая сезонность: Q3 = 35% выручки • Политический дисконт: пауза ЕС до 2028, санкции США на ключевые фигуры • Нет дальнемагистральной авиасвязности |
| Дубай (ОАЭ) | Турция | Испания |
|---|---|---|
| • Freehold — только в designated zones; вне них максимум leasehold 99 лет, риск спутать зону/продавца • Без зарегистрированного завещания — по умолчанию шариат к активам non-Muslim • Официальный средний чек/визит недостоверен в открытых источниках • Диверсификация топ-5 ниже, чем кажется по регионам (34% по странам) • Высокий входной билет (CapEx/м²) — не оценивалось в этом ресёрче |
• Лира −18–20%/год к USD несколько лет подряд, инфляция ~31% (2025) • Сейсмический риск Стамбула — структурный, не только страховой • ADR в валюте упал −16,6% г/г (H1 2025) • Рост потока почти остановился (+0,3% в 2025 против +6,9% в 2024) • Загрузка сильно сезонная (32,5–101,5%) — операционная волатильность |
• Предложенный (не принятый) налог 100%+ на non-EU покупателей вторичной недвижимости — статус «на рассмотрении» • Golden Visa закрыта — покупка больше не даёт резидентства • Overtourism-протесты 2024–2025, локальные ограничения краткосрочной аренды (Малага, Барселона) • Внутренний турпоток резидентов слабо отрицателен по кварталам 2025 • Зрелый насыщенный рынок — меньше потенциал кратного роста ADR/occupancy |
Три новых рынка меняют картину, но не отменяют её: Испания и Турция — на порядок больше Бали по объёму, однако это зрелые, замедляющиеся рынки (+3,2% и +0,3%) с собственными политическими рисками (предложенный 100%-й налог non-EU в Испании, лира и сейсмика в Турции). Дубай — самый сильный конкурент Бали по совокупности метрик: растущий поток (+5,0%, 3-й рекорд подряд), лучшая в выборке диверсификация источников (34%), жёсткий валютный пег к USD — но с менее прозрачным титулом (designated zones) и недостоверной статистикой среднего чека. Для инвестора, ищущего сочетание роста, диверсификации и валютной стабильности без входного билета мега-рынка, Бали и Дубай — два наиболее убедительных варианта из семи, каждый со своим профилем риска (leasehold-схема на Бали против zone-риска в Дубае). Испания выигрывает по абсолютной глубине и юридической зрелости рынка, но за счёт меньшего роста и специфического риска для покупателя вне ЕС. Северный Кипр и (в меньшей степени) Турция несут наиболее выраженный валютно-правовой риск в выборке.
1) Ведомства считают поток по-разному (визиты / поездки / авиапассажиры / пересечения границы) — сравнение корректно по порядку величин; метрика каждой цифры подписана. 2) Испания и Турция — страновые агрегаты, а не курортные зоны; Дубай — эмират-хаб; это иной класс рынка, чем нишевые Бали/Пхукет/Сев.Кипр/Грузия — показано отдельными графиками там, где абсолютный масштаб различается на порядок. 3) ADR Бали/Пхукета — единая методика HotStats за 1П2024; ADR Испании — Cushman & Wakefield/STR; ADR Турции — CoStar (в EUR из-за волатильности лиры); ADR Дубая — STR/CoStar (проекция полного 2025 года, не факт). 4) Курс EUR/USD для перевода Испании и Турции — среднегодовой 2025 (1,1306, x-rates.com) — приблизительный, не точечный курс сделки. 5) Средний чек Дубая («$179,8 млрд / 19 млн ≈ $9 463») исключён из сравнения как методологически недостоверный — вероятно смешение с макропоказателем WTTC (вклад туризма в ВВП ОАЭ), а не прямыми тратами визитёра; расхождение на порядок с остальными шестью рынками ($800–1 712) было триггером для проверки и исключения. 6) Северный Кипр не публикует ADR, загрузку, чек и выручку — там, где данных нет, стоит «✖ не публикуется». 7) Топ-5 диверсификация Испании — оценка (подтверждены только UK/Франция/Германия = 40,6% через INE, 4–5 позиции не собраны в этой сессии отдельно). 8) Аэропортовый трафик Турции (IST/страна) не включён в сравнение — верифицированной цифры за 2025 в этой сессии не найдено (пробел, не выдумано). 9) Внутренний турпоток островных направлений (Бали, Пхукет, Сев. Кипр) за 2025 не сопоставляется — методики несовместимы; по Бали ориентир 2024 — ~10,1 млн. 10) Сезонная разбивка загрузки Пхукета — данные аналитической платформы Estate Market (True RE), снимок 08.07.2026. Снимок всех источников — 8 июля 2026.
1) Разные единицы измерения потока — визиты, поездки, авиапассажиры, пересечения границы — это не всегда «туристы» в одном смысле; сравнение верно по порядку величин, не до знака после запятой. 2) Средний чек Дубая исключён — единственный рынок без надёжной цифры; официальный DET Annual Visitor Report 2024/2025 не даёт прямого показателя spend/visit в открытом доступе этой сессии. 3) Диверсификация Испании — оценка, не измерение (топ-3 подтверждены INE, топ-5 — экстраполяция). 4) Конверсия EUR→USD для Турции и Испании — среднегодовой курс, не курс на дату публикации каждого отчёта; ADR/чек в оригинальной валюте приведены рядом для проверки. 5) Данные за 2025 не по всем показателям — там, где 2025 ещё не опубликован (например, отдельные квартальные срезы), использован последний доступный период с явной пометкой года. 6) Аэропорт Турции — пробел, не оценка «на глаз»: цифра сознательно не приведена вместо приблизительной. 7) «Средняя длительность» Испании и рядом отдельных показателей — модальный интервал/оценка Dataestur, не единая официальная средняя INE. 8) Правовой статус предложенного налога Испании — состояние на дату снимка (08.07.2026), может измениться к моменту чтения; требует отдельной проверки перед сделкой non-EU покупателя.
TRE/2026/07/08/TUR-7MKT · Подготовлено True Real Estate Research · Не является инвестиционной рекомендацией; перед сделкой проводится проверка конкретного объекта · Данные: официальная статистика по состоянию на 08.07.2026.