Этот обзор сравнивает восемь направлений — Бали, Пхукет (Таиланд), Северный Кипр, Грузию, Дубай (ОАЭ), Турцию, Испанию и Вьетнам — по туристическому потоку за полный 2025 год: сколько гостей приезжает, сколько они тратят и насколько устойчив этот спрос. Для инвестора в курортную недвижимость турпоток — это будущая выручка объекта, поэтому мы смотрим не только на количество, но и на качество потока. Все цифры — из официальной статистики: BPS Bali / ANTARA · Dubai DET · TUIK / Hürriyet Daily News · INE FRONTUR · Geostat/GNTA / Civil.ge · NSO Vietnam / VGP.
ADR — средняя цена проданного номера за ночь. Загрузка — доля занятых номеров за период. Средний чек — расходы одного гостя за поездку. Визит vs поездка — статистические ведомства считают по-разному (визиты, поездки, авиапассажиры, пересечения границы); где методики расходятся, мы это явно помечаем.
| Рынок | Иностранный поток 2025 | Динамика к 2024 | Средний чек за поездку | ADR (средний тариф) | Рынок №1 и его доля | Валюта экономики гостя | Признание юрисдикции |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Бали | 6,95 млн — рекорд | +9,7% | $1 259 (Индонезия) | $168 (1П2024) | Австралия · 23% | USD-прайсинг | Индонезия, G20 |
| Пхукет (Таиланд) | 5,41 млн (авиа, HKT)* | +2,3% (Таиланд в целом −7,2%) | $1 430 (Таиланд) | $157 (1П2024) | Россия · №1 (Пхукет) | THB — стабилен | Таиланд, ООН |
| Сев. Кипр | 2,59 млн | +17,2% | не публикуется | не публикуется | Турция · ~88% | TRY: −23% за 2025 | признан только Турцией |
| Грузия | 6,86 млн визитов (19,5% — однодневные) | +6,2% | ≈$800 | $87 Тбилиси (4Q25) | Россия · 23% | GEL — стабилен | ООН; пауза с ЕС |
| Дубай (ОАЭ) | 19,59 млн — рекорд | +5,0% | ✖ недостоверно** | ≈$199 (2025) | Зап. Европа · 21% (Индия — крупнейшая страна) | AED — жёсткий пег к USD с 1997 | ОАЭ, суверен; freehold только в designated zones |
| Турция | 52,78 млн | +0,3% | $1 008 | €57,7 (≈$65, H1 2025) | Россия · 13,1% | TRY: −18% за 2025 | Турция, НАТО; кандидат в ЕС заморожен |
| Испания | 96,8 млн — рекорд | +3,2% | €1 514 (≈$1 712) | €166,1 (≈$188) | UK · ~17,7% | EUR — стабильна | Испания, ЕС + еврозона |
| Вьетнам | 21,17 млн — рекорд | +20,4% | ≈$719 (расчёт: экспорт туруслуг / поток)*** | $110,57 (CoStar, 2025) | Китай · 25,0% | VND: доллар +3,7% за 2025 (индекс NSO) | Вьетнам, ООН + АСЕАН; иностранцам — только жильё в одобренных проектах |
Главный вывод: среди восьми рынков по абсолютному объёму лидируют Испания и Турция (96,8 и 52,8 млн против 6,95 млн у Бали). Но масштаб не равен качеству: Бали и Дубай — единственные из семи исходных рынков с одновременным ростом и рекордом 2025 года без структурных провисаний; добавленный Вьетнам растёт быстрее всех (+20,4%, рекорд), но с концентрацией на Китае и Корее (45,4% потока) и ограниченным титулом для иностранца; Испания и Турция — зрелые, замедляющиеся рынки (+3,2% и +0,3%) с собственными политическими и валютными рисками; Северный Кипр и Турция несут лировый/непризнанный контур, Грузия — политический дисконт. Дубай неожиданно обходит Бали по диверсификации источников (топ-5 ≈34% против 49%), но платит за это непрозрачностью среднего чека и риском титула вне designated zones.
Сравниваем «валовый» размер туристического рынка. Оговорка честного аналитика: ведомства считают по-разному — Бали учитывает прямые иностранные прибытия, Пхукет — авиапассажиров, Грузия — визиты и пересечения границы, Северный Кипр — прибытия air+sea, Дубай — international overnight visitors (DET), Турция — иностранцев по TUIK (без резидентов-эмигрантов), Испания — по INE FRONTUR, Вьетнам — иностранные прибытия по NSO (Cục Thống kê). Испания, Турция, Вьетнам и Дубай на порядок больше остальных четырёх рынков по абсолютному масштабу — показываем их отдельным графиком, чтобы не «сплющить» меньшие рынки до невидимых полосок.
| Рынок | Внутренние туристы, 2025 | Что это значит |
|---|---|---|
| Бали | — | для островного курорта годовой показатель в сопоставимой методике отсутствует; ориентир 2024: ~10,1 млн внутренних туристов |
| Пхукет (Таиланд) | — | показатель для островного курорта не применяется; внутренний поток делит аэропорт с внешним |
| Сев. Кипр | — | внутреннего рынка нет — население ~400 тыс., полная зависимость от Турции |
| Грузия | ~19,7 млн визитов резидентов | население 3,7 млн; внутренний чек падает (−9% расходы) |
| Дубай (ОАЭ) | ✖ не публикуется отдельно | Дубай — город-эмират; DET не выделяет статистику резидентов ОАЭ отдельно от иностранцев |
| Турция | ≈70–75 млн поездок резидентов (расчёт по кварталам) | 67 млн поездок в 2024 (+9%); в 2025 динамика по кварталам смешанная (Q1 +28%, Q3 +5,5%) |
| Испания | ≈175,6 млн поездок резидентов (расчёт по кварталам, слабо отрицательная динамика) | 163 млн поездок в 2024; в 2025 по кварталам слабый спад (Q1 −14,3%, Q3 −3,6%, Q4 −5,4%) на фоне рекордного иностранного потока |
| Вьетнам | ≈135,5 млн поездок внутренних туристов (VNAT) | второй по масштабу внутренний рынок в сравнении после Испании; ≈+22% к 2024; методика — поездки, не уникальные люди; лидеры по выручке — Хошимин, Ханой, Кханьхоа (Нячанг), Дананг |
Восстановление к 2019 году показывает структурную силу направления: вернулись ли деньги и авиасообщение, или рынок всё ещё живёт «от низкой базы». Это прямой индикатор долгосрочной устойчивости выручки курортного объекта. Здесь масштаб рынков не мешает сравнению — это относительный показатель (2019 = 100%), поэтому все восемь на одном графике.
Рынок, который растёт после полного восстановления (Бали, Дубай, Испания), даёт другую природу роста, чем рынок, растущий от провала (Северный Кипр: +73% к 2022, но без публичного ряда к 2019) или упирающийся в потолок (Турция: +0,3% в 2025 после многолетнего бума). Дубай и Испания демонстрируют самый убедительный структурный спрос среди всех восьми — но за этим стоят принципиально разные профили риска (см. раздел 6). Вьетнам — промежуточный случай: самый высокий процент к 2019 году и самый быстрый рост, но рекорд поставлен в первый же год выхода за пик, а рост ещё восстановительный (Китай не вернулся к 2019) — устойчивость спроса пока подтверждена одним годом.
Для владельца доходной недвижимости важен не «человекопоток», а деньги, которые гость оставляет за поездку и за ночь. Здесь разрыв между рынками наиболее нагляден — и здесь же Дубай выпадает из сравнения: официальной надёжной цифры среднего чека нет (см. оговорку под графиком).
| Рынок | Длительность пребывания | Загрузка отелей 2025 | Годовая выручка направления |
|---|---|---|---|
| Бали | ~3 ночи в отелях; ~7 по всем типам (оценка) | 73,2% — люкс-сегмент Юж. Бали (наш рабочий сегмент) | в составе Индонезии; чек растёт г/г |
| Пхукет (Таиланд) | ~7,7 ночи в премиум-зонах | хай-сизон (~4 мес): 60–78%; остальные ~8 мес: ~15% в среднем | Таиланд: ₿1,53 трлн (~$47 млрд) |
| Сев. Кипр | не публикуется | ✖ не публикуется (последнее: 31%, янв–фев 2024) | не публикуется |
| Грузия | 5,5–6,3 ночи | 39% (1Q25) → 58% Тбилиси (4Q25); Батуми 59,9% | $4,69 млрд (+6%, НБГ) |
| Дубай (ОАЭ) | 3,7 ночи (год) | 80,7% в среднем за год | ✖ надёжной цифры нет отдельно от Дубая в целом |
| Турция | 10,7 суток (оценка KPMG) | Стамбул 37,2%, Анталья 32,5% (H1); Анталья до 101,5% в августе | $65,23 млрд (+6,8%, TUIK) |
| Испания | преим. 4–7 ночей (модальный интервал INE); ~6 суток в среднем (оценка) | 75,5% в среднем; Малага 82,4%, Канары 81,5% | €134,7 млрд ≈ $152 млрд (+7,0%, Egatur) |
| Вьетнам | официальной цифры за 2025 нет | 58,4% по стране (CoStar, через Ariyana) | экспорт туруслуг $15,22 млрд (+24,4%, NSO); вся выручка от туристов, включая внутренних, — свыше 1 квадриллиона VND (+19%, VNAT) |
Испания даёт самый высокий чек за поездку из всех восьми (≈$1 712), но за счёт валюты — не операционного превосходства над Пхукетом/Бали. Турция парадоксальна: самый долгий визит (10,7 суток — вдвое дольше испанского), но самый низкий ADR (≈$65) — лировая инфляция обесценивает выручку отельера в валюте. Дубай — вторая по величине ADR ($199) при отсутствии надёжной цифры среднего чека, что снижает прозрачность рынка для инвестора. Вьетнам — массовый, но недорогой поток: ≈$719 на прибытие (расчёт, с оговоркой о методике) — меньше, чем у любого рынка с опубликованной цифрой, хотя ADR по стране ($110,57) выше грузинского и турецкого; выручку здесь делает объём, а не чек гостя.
Концентрация потока на одном-двух источниках — главный скрытый риск курортной выручки: закрытие одного рынка (виза, курс, геополитика) бьёт по загрузке сразу. Чем ниже доля топ-5 стран, тем устойчивее спрос.
| Рынок | Сезонность | Профиль гостя | Следствие для объекта |
|---|---|---|---|
| Бали | длинный сезон апр–окт + декабрь; ровная кривая | lifestyle / сёрфинг / digital nomad / семьи | выручка распределена по году — кассовые разрывы минимальны |
| Пхукет (Таиланд) | пик янв–апр (лучший за 5 лет); вне сезона загрузка ~15% (Estate Market) | пляжный + MICE; растёт доля Индии и Европы | сильный, но концентрированный сезон |
| Сев. Кипр | выраженный несезон зимой | казино-туризм из Турции (~30 казино) | загрузка вне сезона проваливается (31% в янв–фев 2024) |
| Грузия | резкая: Q3 даёт 35% годовой выручки ($1,66 из $4,69 млрд) | лето — Батуми (пляж); зима — Гудаури (лыжи); транзит соседей | 9 месяцев объект работает на «подушке» лета |
| Дубай (ОАЭ) | зимний пик (ноя–мар); лето — просадка из-за жары, частично компенсируется MICE | деловой + люкс-шоппинг + транзит; зимний событийный календарь | высокая базовая загрузка круглый год (80,7%) сглаживает сезонность |
| Турция | летний пик июнь–авг (Анталья >100% в августе); зима — заметный спад курортов | пляжный (Анталья/Бодрум) + городской (Стамбул, MICE круглый год) | курортная зона — резкая волатильность выручки (32,5–101,5% загрузки) |
| Испания | классический пик июнь–сент; вторичный зимний всплеск на Канарах | пляжный (Балеары/Канары) + городской (Мадрид/Барселона) | умеренная сезонность на материке, выраженная на курортах |
| Вьетнам | по стране — зимний пик: январь (~2,1 млн) и март (>2 млн), затем декабрь (2,02 млн) и ноябрь; Центр (Дананг, Нячанг) — дожди и тайфуны осенью, в ноябре 2025 паводки в Кханьхоа | массовый азиатский: Китай и Корея — 45,4% потока; быстрее всех растут Россия (+196,9%) и Индия (+48,9%); курорты — Дананг (>7,6 млн иностранных гостей), Нячанг, Фукуок | выбор курорта важнее страны: Фукуок позиционируется как круглогодичный, у Дананга и Нячанга осенний сезон дождей бьёт по загрузке |
Ровная годовая кривая Бали и высокая базовая загрузка Дубая (80,7% круглый год) — два разных пути к предсказуемому денежному потоку: у Бали это диверсификация источников и профилей гостя, у Дубая — деловой/транзитный/событийный спрос вне пляжного сезона. Турция и Северный Кипр — противоположный полюс: резкая курортная сезонность, где загрузка может колебаться от 15–32% до 100%+ в течение года. Вьетнам — зимний пик, как у Дубая, но без его базовой загрузки (58,4% против 80,7%) и с сильной разницей между курортами: полного помесячного ряда NSO в открытом доступе не найдено, поэтому сезонность описана качественно.
Первая цель инвестиции — сохранить деньги. Помимо доходности потока, сравниваем: признание юрисдикции, надёжность титула собственности, валютный контур и ликвидность выхода.
| Рынок | Признание юрисдикции | Титул собственности | Валюта и инфляция | Ликвидность выхода |
|---|---|---|---|---|
| Бали | Индонезия — суверенное гос-во, член G20 | leasehold / HGB через PT PMA — отработанная схема | доход в USD-прайсинге; IDR умеренно стабильна | широкий международный спрос, ликвидная перепродажа |
| Пхукет (Таиланд) | Таиланд — суверенное гос-во | leasehold / структуры владения — отработано | бат стабилен | широкий международный спрос |
| Сев. Кипр | признан только Турцией; для ООН/ЕС — оккупированная часть Республики Кипр | земли греков-киприотов до 1974: прецедент Orams (Суд ЕС) — иски исполнимы по всему ЕС | лира: −23% к USD за 2025 (рекорд 42,85), −93% за 10 лет; инфляция ТРСК 39,5%, отели/рестораны +66,8% | нет страхования титула, ипотеки ЕС; выход ограничен непризнанностью |
| Грузия | суверенное гос-во ООН; статус кандидата ЕС — «номинальный» (ЕК-2025), пауза до 2028 | цифровой реестр NAPR; квартиры иностранцам — да, сельхозземля — запрет; титульного страхования нет | GEL стабилен (+4,4% к USD за 2025); инфляция 4,0% | спрос сужен геополитикой: санкции США на ключевую фигуру власти (12/2024), протесты 2024–25 |
| Дубай (ОАЭ) | ОАЭ — суверенное гос-во, член ООН, без территориальных споров | freehold только в designated zones (Marina, Downtown, Palm Jumeirah и др.); вне них — leasehold до 99 лет; риск спутать зону/продавца; без завещания — шариат | AED — жёсткий пег к USD с 1997 (3,6725, коридор ±0,0005) — де-факто валюта = USD | широчайший международный спрос (топ мирового люкс-рынка), но структура владения нерезидентом требует свободной зоны (JAFZA/DMCC) |
| Турция | суверенное гос-во, член НАТО; кандидат в ЕС заморожен с 2016 г. | реестр Tapu — отработанная система, иностранцам разрешено (кроме приграничных зон); отдельный риск — сейсмика (не юридический) | лира: −18% к USD за 2025 (рекорд 41,9), инфляция TUIK 30,9% | широкий внутренний+международный спрос, но реальная доходность эродирует лировой инфляцией |
| Испания | суверенное гос-во, член ЕС и еврозоны — максимальная предсказуемость из восьми | Registro de la Propiedad + нотариальный акт — один из самых зрелых титульных режимов в мире; freehold без ограничений для ЕС и не-ЕС, нужен NIE | евро — стабильная резервная валюта; валютный риск ограничен обычными колебаниями EUR/USD, без страновых искажений | глубочайший и самый ликвидный рынок из восьми; но с 2025 — специфический политический риск для non-EU покупателя (см. ниже) |
| Вьетнам | Вьетнам — суверенное гос-во, член ООН и АСЕАН | земля иностранцу не передаётся; жильё — только в проектах, одобренных провинцией, в пределах квот: ≤30% квартир в здании, ≤250 домов на квартал (фыонг) (Закон о жилье № 27/2023/QH15, в силе с 01.01.2025, Allen & Gledhill); срок владения ограничен; проект поправок (09.2026, не принят) — 50 лет + однократное продление и только квартиры, без домов на земле (Viet Nam News) | донг умеренно слабеет: индекс цены доллара NSO +3,68% дек/дек 2025 (+3,92% в среднем за год); ИПЦ 3,31% — в пределах цели (NSO / Viet Nam News) | круг покупателей на выходе сужен: иностранец покупает вторичку только у застройщика в пределах квоты или у другого иностранца (Vietcetera; оценка True RE по норме) |
Северный Кипр и Турция делят общий валютный контур: лира потеряла 18–23% за 2025 год у обоих, а Северный Кипр вдобавок непризнан как юрисдикция (прецедент Orams). Грузия — суверенная юрисдикция со стабильной валютой, но с политическим дисконтом: пауза евроинтеграции, санкции на ключевые фигуры. Пхукет — зрелый качественный рынок внутри страны, потерявшей 7,2% потока за год. Бали — leasehold-владение, отработанное рынком десятилетиями, поток растёт, чек высокий, контур долларовый. Дубай — сильнейший валютный контур из всех восьми (жёсткий пег AED/USD), но титул небезупречен: freehold только в designated zones, а ошибка с зоной или продавцом стоит инвестору всей сделки. Испания — лучшая юридическая инфраструктура (ЕС, зрелый реестр), но именно здесь material политический риск для покупателя вне ЕС: предложенный (не принятый на 08.07.2026) 100%-й налог на нерезидентов, закрытая Golden Visa, overtourism-протесты и локальные ограничения краткосрочной аренды. Вьетнам — суверенная юрисдикция с умеренной инфляцией (3,31%) и плавным ослаблением донга (доллар +3,68% за 2025), но титул для иностранца узкий: земли нет, жильё только в одобренных проектах в пределах квот, срок владения ограничен, а проект поправок 2026 года предлагает оставить иностранцам только квартиры; квота сужает и круг покупателей при выходе.
| Критерий | Бали | Пхукет (Таиланд) | Сев. Кипр | Грузия | Дубай (ОАЭ) | Турция | Испания | Вьетнам |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Объём иностранного потока | средне (нишевый) | средне (нишевый) | слабо | средне (нишевый) | сильно (мега) | сильно (мега) | сильно (мега) | сильно (мега): 21,17 млн |
| Динамика 2025 | +9,7%, рекорд | +2,3% на фоне −7,2% по стране | +17,2% | +6,2% | +5,0%, 3-й рекорд подряд | +0,3% — насыщение | +3,2%, рекорд, но замедляется | +20,4%, рекорд — быстрее всех |
| Чек гостя | $1 259 | $1 430 | нет данных | ≈$800, падает | ✖ недостоверно | $1 008 | ≈$1 712 | ≈$719 (расчёт), ниже всех |
| ADR | $168 | $157 | нет данных | $87–129 | ≈$199 | ≈$65, −16,6% г/г | ≈$188 | $110,57 (CoStar) |
| Диверсификация источников | топ-5 = 49% | Пхукет: РФ №1 | ~88% Турция | топ-5 = 65%, соседи | топ-5 ≈ 34%, лучший результат | топ-5 ≈ 43% | топ-5 ≈ 52% (оценка) | топ-5 = 59,1%; Китай 25% |
| Сезонность | ровная | пик ~4 мес; вне сезона ~15% | провал вне сезона | Q3 = 35% выручки | высокая базовая загрузка круглый год | 32,5–101,5% загрузки по сезону | умеренная на материке, выражена на курортах | зимний пик; осенью дожди в Центре |
| Прозрачность статистики | ✓ BPS ежемесячно | ✓ MOTS / AOT | ✖ ADR/загрузка/чек не публикуются | ✓ Geostat / GNTA / НБГ | ✓ поток, ✖ надёжный чек/визит | ✓ TUIK ежемесячно | ✓ INE / Egatur ежемесячно | ✓ поток NSO, ✖ чек/ADR — только вторично |
| Валютный контур | USD | THB стабилен | TRY −23%, инфл. 39,5% | GEL стабилен | AED — жёсткий пег к USD | TRY −18%, инфл. 30,9% | EUR стабилен | VND: доллар +3,7%, ИПЦ 3,31% |
| Правовой статус / титул | leasehold, схема отработана | leasehold, отработано | непризнанность + Orams | суверенитет ✓, политический дисконт | freehold только в designated zones | Tapu отработан; риск — сейсмика | Registro de la Propiedad — зрелейший режим | только жильё в одобренных проектах, квоты 30%/250, срок ограничен |
| Восстановление к 2019 | 111% | 102% (HKT) | ряд не публикуется | 83% (ночующие — рекорд) | 117% | 102%, рост встал | 116% | 117,8% |
| Специфический политический/операционный риск | — | концентрация на РФ | непризнанность | санкции на элиты, пауза ЕС | шариат при отсутствии завещания | сейсмика Стамбула (60–70% M7+ за 10–20 лет) | предложенный (не принят) 100%-налог non-EU; overtourism-протесты | проект поправок 2026: только квартиры, 50 лет; Китай + Корея = 45,4% потока |
Честная картина не бывает односторонней: у каждого направления есть конкретные слабости. Мы фиксируем их явно — инвестиционное решение принимается с открытыми глазами.
| Бали | Пхукет (Таиланд) | Сев. Кипр | Грузия |
|---|---|---|---|
| • Leasehold/HGB, а не freehold — обязательна юридическая структура • Высокая конкуренция нового предложения в топ-локациях* • Перегруженная дорожная инфраструктура* • Внутренняя статистика (поездки MPD) несопоставима между годами |
• Концентрация на рынке РФ (№1 для курорта) • Таиланд в целом: −7,2% потока в 2025 • Глубокая сезонная яма: ~15% загрузки вне хай-сизона (Estate Market) • Рекордные прибытия не конвертировались в рост выручки (Bangkok Post) |
• Непризнанная юрисдикция; прецедент Orams • Лира −23% за 2025; инфляция 39,5%, отели/рестораны +66,8% • ~88% потока — одна Турция • Непрозрачная статистика: ✖ ADR/загрузка/чек/выручка • Нет прямых международных рейсов |
• 19,5% визитов — однодневные (1,33 млн) • Чек ≈$800 и снижается (−1,1% г/г) • Резкая сезонность: Q3 = 35% выручки • Политический дисконт: пауза ЕС до 2028, санкции США на ключевые фигуры • Нет дальнемагистральной авиасвязности |
| Дубай (ОАЭ) | Турция | Испания | Вьетнам |
|---|---|---|---|
| • Freehold — только в designated zones; вне них максимум leasehold 99 лет, риск спутать зону/продавца • Без зарегистрированного завещания — по умолчанию шариат к активам non-Muslim • Официальный средний чек/визит недостоверен в открытых источниках • Диверсификация топ-5 ниже, чем кажется по регионам (34% по странам) • Высокий входной билет (CapEx/м²) — не оценивалось в этом ресёрче |
• Лира −18–20%/год к USD несколько лет подряд, инфляция ~31% (2025) • Сейсмический риск Стамбула — структурный, не только страховой • ADR в валюте упал −16,6% г/г (H1 2025) • Рост потока почти остановился (+0,3% в 2025 против +6,9% в 2024) • Загрузка сильно сезонная (32,5–101,5%) — операционная волатильность |
• Предложенный (не принятый) налог 100%+ на non-EU покупателей вторичной недвижимости — статус «на рассмотрении» • Golden Visa закрыта — покупка больше не даёт резидентства • Overtourism-протесты 2024–2025, локальные ограничения краткосрочной аренды (Малага, Барселона) • Внутренний турпоток резидентов слабо отрицателен по кварталам 2025 • Зрелый насыщенный рынок — меньше потенциал кратного роста ADR/occupancy |
• Земля иностранцу не передаётся; жильё — только в одобренных проектах в пределах квот (≤30% квартир в здании, ≤250 домов на квартал (фыонг)) • Срок владения ограничен; проект поправок 09.2026 — 50 лет + продление и только квартиры (не принят, правовой режим в движении) • Выход сужен: вторичку иностранец покупает только у застройщика в пределах квоты или у другого иностранца • Концентрация: Китай + Корея = 45,4% потока, топ-5 = 59,1% • Самый низкий чек выборки: ≈$719 на прибытие (расчёт экспорт туруслуг / поток) — массовый азиатский поток • Центр (Дананг, Нячанг) — осенние дожди и тайфуны; в ноябре 2025 паводки в Кханьхоа |
Среди восьми рынков — два полюса масштаба: Испания и Турция на порядок больше Бали по объёму, однако это зрелые, замедляющиеся рынки (+3,2% и +0,3%) с собственными политическими рисками (предложенный 100%-й налог non-EU в Испании, лира и сейсмика в Турции). Дубай — самый сильный конкурент Бали по совокупности метрик: растущий поток (+5,0%, 3-й рекорд подряд), лучшая в выборке диверсификация источников (34%), жёсткий валютный пег к USD — но с менее прозрачным титулом (designated zones) и недостоверной статистикой среднего чека. Для инвестора, ищущего сочетание роста, диверсификации и валютной стабильности без входного билета мега-рынка, Бали и Дубай — два наиболее убедительных варианта из восьми, каждый со своим профилем риска (leasehold-схема на Бали против zone-риска в Дубае). Испания выигрывает по абсолютной глубине и юридической зрелости рынка, но за счёт меньшего роста и специфического риска для покупателя вне ЕС. Северный Кипр и (в меньшей степени) Турция несут наиболее выраженный валютно-правовой риск в выборке. Вьетнам — самый быстрорастущий рынок выборки (+20,4%, 117,8% к 2019) мега-масштаба (21,17 млн), но это массовый азиатский поток с низким чеком (≈$719, расчёт) и жёсткими рамками титула для иностранца: только одобренные проекты, квоты, ограниченный срок и пересмотр закона в 2026 году. Для инвестора это рынок роста потока, а не защиты капитала, и решение здесь принимается на уровне конкретного курорта и проекта.
1) Ведомства считают поток по-разному (визиты / поездки / авиапассажиры / пересечения границы) — сравнение корректно по порядку величин; метрика каждой цифры подписана. 2) Испания, Турция и Вьетнам — страновые агрегаты, а не курортные зоны; Дубай — эмират-хаб; это иной класс рынка, чем нишевые Бали/Пхукет/Сев.Кипр/Грузия — показано отдельными графиками там, где абсолютный масштаб различается на порядок. 3) ADR Бали/Пхукета — единая методика HotStats за 1П2024; ADR Испании — Cushman & Wakefield/STR; ADR Турции — CoStar (в EUR из-за волатильности лиры); ADR Дубая — STR/CoStar (проекция полного 2025 года, не факт). 4) Курс EUR/USD для перевода Испании и Турции — среднегодовой 2025 (1,1306, x-rates.com) — приблизительный, не точечный курс сделки. 5) Средний чек Дубая («$179,8 млрд / 19 млн ≈ $9 463») исключён из сравнения как методологически недостоверный — вероятно смешение с макропоказателем WTTC (вклад туризма в ВВП ОАЭ), а не прямыми тратами визитёра; расхождение на порядок с остальными рынками выборки ($719–1 712) было триггером для проверки и исключения. 6) Северный Кипр не публикует ADR, загрузку, чек и выручку — там, где данных нет, стоит «✖ не публикуется». 7) Топ-5 диверсификация Испании — оценка (подтверждены только UK/Франция/Германия = 40,6% через INE, 4–5 позиции не собраны в этой сессии отдельно). 8) Аэропортовый трафик Турции (IST/страна) не включён в сравнение — верифицированной цифры за 2025 в этой сессии не найдено (пробел, не выдумано). 9) Внутренний турпоток островных направлений (Бали, Пхукет, Сев. Кипр) за 2025 не сопоставляется — методики несовместимы; по Бали ориентир 2024 — ~10,1 млн. 10) Сезонная разбивка загрузки Пхукета — данные аналитической платформы Estate Market (True RE), снимок 08.07.2026. Снимок всех источников — 8 июля 2026. 11) Вьетнам добавлен 27.10.2026 (снимок источников по нему — 27 октября 2026): поток — пограничные прибытия NSO; средний чек ≈$719 — расчёт (экспорт туруслуг $15,22 млрд / 21,17 млн прибытий), а не опрос трат; ADR и загрузка — CoStar через Ariyana Centre (вторичный источник, отчёт CoStar платный); валюта — индекс цены доллара NSO, точный межбанковский курс не использован; средняя длительность пребывания официально не публикуется; цифры курортов (Дананг, Кханьхоа, Фукуок) — оценки департаментов туризма по гостям размещения, с пограничными прибытиями не складываются.
1) Разные единицы измерения потока — визиты, поездки, авиапассажиры, пересечения границы — это не всегда «туристы» в одном смысле; сравнение верно по порядку величин, не до знака после запятой. 2) Средний чек Дубая исключён — единственный рынок без надёжной цифры; официальный DET Annual Visitor Report 2024/2025 не даёт прямого показателя spend/visit в открытом доступе этой сессии. 3) Диверсификация Испании — оценка, не измерение (топ-3 подтверждены INE, топ-5 — экстраполяция). 4) Конверсия EUR→USD для Турции и Испании — среднегодовой курс, не курс на дату публикации каждого отчёта; ADR/чек в оригинальной валюте приведены рядом для проверки. 5) Данные за 2025 не по всем показателям — там, где 2025 ещё не опубликован (например, отдельные квартальные срезы), использован последний доступный период с явной пометкой года. 6) Аэропорт Турции — пробел, не оценка «на глаз»: цифра сознательно не приведена вместо приблизительной. 7) «Средняя длительность» Испании и рядом отдельных показателей — модальный интервал/оценка Dataestur, не единая официальная средняя INE. 8) Правовой статус предложенного налога Испании — состояние на дату снимка (08.07.2026), может измениться к моменту чтения; требует отдельной проверки перед сделкой non-EU покупателя. 9) Вьетнам собран на 3,5 месяца позже остальных рынков и по двум показателям опирается не на первичную статистику: чек — расчёт, ADR — пересказ отчёта CoStar. 10) Правовой режим Вьетнама для иностранцев в процессе пересмотра: 50 лет + продление и запрет домов на земле — проект поправок на 02.10.2026, не действующая норма; перед сделкой нужна проверка юристом на дату покупки.
TRE/2026/07/08/TUR-7MKT · Подготовлено True Real Estate Research · Не является инвестиционной рекомендацией; перед сделкой проводится проверка конкретного объекта · Данные: официальная статистика по состоянию на 08.07.2026; Вьетнам — на 27.10.2026.